LÜHRMANN sieht in der derzeitigen Krise Gewinner und Verlierer in Bezug auf Standort und Immobilienklasse

Das Immobilienunternehmen LÜHRMANN erwartet angesichts der gegenwärtigen Krise des Immobilienmarktes klare Gewinner und Verlierer im Hinblick auf die einzelnen Immobilienklassen. So verzeichnet der Markt für Einzelhandelsimmobilien zwar derzeit einen signifikanten Rückgang des Transaktionsvolumens. Doch fällt das Minus hier deutlich geringer aus als etwa bei den Büro- oder Logistikimmobilien. Während in den 1A-Lagen der Fußgängerzonen und Innenstädte der Umsatz im Jahr 2008 um rund 40 Prozent eingebrochen ist, lagen die Einbußen der weiteren gewerblichen Immobilienklassen mit 65 Prozent erheblich höher.

Und auch die jüngsten Zahlen sind eindeutig: Die aktuellen Veröffentlichungen renommierter Immobilienunternehmen weisen für das erste Quartal 2009 einen Rückgang von über 20 Prozent auf dem Vermietungsmarkt für Büroimmobilien aus. Hiervon unterscheidet sich der Markt für Immobilien in den 1A-Innenstadtagen. Wahrend der Vermietungsmarkt keinen ungewöhnlichen Schwankungen ausgesetzt war und ist, lässt sich auch auf dem Investitionsmarkt für 1A-Innenstadtlagen seit einigen Wochen eine leichte Markterholung feststellen. Dirk Lührmann, Geschäftsführender Gesellschafter der LÜHRMANN Holding GmbH & Co. KG: „In der Krise bestätigt sich erneut die alte Marktregel, nach der die Lagequalität das entscheidende Kriterium für die Wertbeständigkeit und den Wertzuwachs eines Objekts ist. Egal ob Discounter, Fachmarkt oder Ladenlokal: Befindet sich die Immobilie in einer B-Lage, ist es derzeit eigentlich unmöglich diese zu vermarkten.“

Erhöhter Wettbewerb bei Investitionsvolumina bis 10 Millionen Euro

Kritisch zu bewerten ist der aktuell noch zu große Einfluss der Tagesnachrichten auf den Investitionsmarkt. Denn obwohl kurzfristige Aspekte wie Verbrauchervertrauen, Konjunkturprogramme oder vorübergehende Beschäftigungsschwankungen nur begrenzten Einfluss auf die Rentabilität eines Investments in der 1A-Innenstadtlage nehmen, sind noch viele Anleger verunsichert. Dabei profitieren Eigentümer von Top-Lage-Objekten gerade jetzt von einer nachhaltigen Rendite und dem hohen Wertsteigerungspotential. Aufgrund der aktuellen Marktbereinigung auf dem Finanzmarkt und der damit einhergehenden Vorsicht der Banken bei der Kreditvergabe, kommt es zu einer Verschiebung innerhalb der Investorengruppen. Kredite werden verstärkt mit risikoadäquaten Margen vergeben, Investoren mit guter Bonität, hohem Eigenkapitalanteil und hoher Transparenz werden bevorzugt. Private Anleger kommen daher wieder verstärkt zum Zug. „Das sorgt für einen ansteigenden Wettbewerb bei den Investitionsobjekten mit einem Volumen bis etwa 10 Millionen Euro. Hier bleiben die Preise stabil und steigen in den besten Lagen sogar weiter an“, so Dirk Lührmann.

Steigende Mietpreisentwicklung und Inflationsausgleich

Gemäß der 10-Jahres-Betrachtung sind die Werte von 1A-Immobilien durchschnittlich um rund 17 Prozent gestiegen. An hervorragenden Standorten lag die Steigerungsrate sogar erheblich darüber. Und da der natürlich begrenzten Anzahl von rund 17.000 Mietobjekten an etwa 250 Standorten eine weiterhin zunehmende Gruppe von Mietinteressenten gegenüber steht, ist auch in Zukunft mit steigenden Mietpreisen in der 1A-Lage zu rechnen. Überdies werden die Nutzungskonzepte vor allem bei den finanzstarken nationalen und internationalen Filialunternehmen, enger als etwa bei Büroimmobilien, an die vorgegebene Gebäudestruktur angepasst. Infolgedessen schließen die Mieter in den meisten Fällen langfristige, vorwiegend indexierte und damit die Inflation ausgleichende Mietverträge ab. Für langfristig orientierte Anleger bedeutet das eine hohe Wertbeständigkeit und Inflationssicherheit ihrer Investition.

Durststrecke für Büroimmobilien?

„Andere Immobilienklassen werden es wahrscheinlich schwerer haben. So wird die abnehmende Anzahl an Beschäftigten und die dadurch verringerte Nachfrage nach Arbeitsflächen, den Markt für Büroimmobilien wohl nachhaltig belasten“, vermutet Dirk Lührmann. Dazu kommt: „Noch vor drei Jahren gab es in Deutschland mit 30 Quadratmeter pro Angestellten die größten Büros in Europa. Der europaweite Durchschnitt lag seinerzeit bei 14 Quadratmeter“, so Lührmann. „Mittlerweile liegt der Schnitt in Europa bei 12,4 Quadratmeter und auch in Deutschland sind die Büros kleiner geworden. Dennoch sitzen noch über Hälfte der Mitarbeiter in überdurchschnittlich großen Büros. Aus Kostengründen werden die Unternehmen sicherlich weiter an dieser Schraube drehen.“ Die derzeit in der Öffentlichkeit diskutierten Leerstandsquoten von 20 Prozent etwa in Frankfurt am Main machten es zudem nicht leichter, das Interesse der Anleger an Büroimmobilien aufrecht zu erhalten.

Besondere Mieterstruktur und geringe Leerstandsrisiken

„Die immer wieder aufkommenden Kritik, dass Investitionen in der 1A-Lage riskant werden, wenn Einzelhandelsunternehmen in finanzielle Schieflage geraten, die Miete nicht mehr gezahlt wird und die Immobilie an Wert verliert, ist so unbegründet wie falsch“, erläutert Dirk Lührmann abschließend. „Die in der 1A-Lage hauptsächlich vertretenen national und international operierenden Filialiunternehmen reagieren relativ unabhängig auf Konjunkturschwankungen, da die Umsatzrückgänge in den besten Lagen, wenn überhaupt, erheblich geringer sind und einzelne Einbußen abgefedert werden können“, so Lührmann weiter. Überdies drängen schon jetzt neue Konzepte in die Innenstädte, die sich dem krisenbeeinflussten Kaufverhalten der Verbraucher anpassen.
______________________________________________________________________________

ÜBER LÜHRMANN
Seit Gründung des Unternehmens 1992 bietet LÜHRMANN als Spezialist für den Bereich Vermarktung und Entwicklung von einzelhandelsgenutzten Immobilien eines der umfassendsten Dienstleistungsangebote für 1A-Lagen in deutschen Innenstädten an. Mit dem konzentrierten Blick auf dieses spezielle Marktsegment vermittelt LÜHRMANN Ladenlokale und Geschäftshäuser, konzipiert neue Entwicklungen oder projektiert und begleitet entsprechend einer optimalen Nutzung Neu- und Umbauten von Einzelhandelsimmobilien. Vor dem Hintergrund eines immer professioneller werdenden Marktes erweiterte LÜHRMANN sein Leistungsspektrum zu Beginn des Jahres 2007 um die strategischen Geschäftsbereiche Projektmanagement, Property Management und Portfoliomanagement. LÜHRMANN ist deutschlandweit an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Osnabrück vertreten.

PRESSEKONTAKT
André Stark
PR-Manager
Tel. (0541) 29999-59, Fax (0541) 29999-33
presse@luehrmann.de, www.luehrmann.de